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● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

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內容來自hexun新聞

中國社會科學院法學研究所副研究員■ 劉海波十八大閉幕以來,城鎮化一詞在中國大熱。廣為流傳的說法是中國未來幾十年最大的發展潛力在城鎮化,城鎮化是擴大內需的最大潛力。過去10年,按常住人口指標來衡量,是中國城鎮化空前快速發展的10年,但也正是過去10年,中國居民消費率從10年前的45%下降到35%;據西南財經大學中國傢庭金融調查與研究中心發佈的數據,2010年中國傢庭收入的基尼系數為0.61,比2000年官方公佈的數據0.412提高瞭近2個百分點,也大大高於0.44的全球平均水平。過去10年的經驗似乎說明,中國特色的城市化伴隨的是內需不斷萎縮、貧富差距惡性擴大的過程,而不是科學發展與擴大內需。按照改革要有新開拓的思路,當前我國城鎮化之路必須建立在系統反思過往經濟政策的基礎之上,必須具有謀全局的視野,才能看清楚過去城鎮化運動究竟出瞭什麼問題。為什麼中國的城市化人口聚集於沿海地區?為什麼中國的中位勞動者如制造業技術工人在城市安傢如此困難,出現大規模的蟻族、蝸居、城中村租住現象?為什麼整個東亞所謂現代化地區中產階層壓力最大,人口出生率全世界墊底(普遍在0.7、0.8連世代更替水平的一半都達不到),成為名符其實的絕後模式?過往10年的中國城市化進程,似乎在重蹈明末白銀城鎮化的歷史覆轍;政策設計的失誤,引起瘋狂的土地食利活動,形成對城市化後來者的嚴重剝奪。明末的白銀流入城市化運動明朝末年,中國的東南沿海地區,已經出現大規模的城市化運動。明代的《蘇州府志》記載:“聚居城郭者十之四五,聚居市鎮者十之三四,散處鄉村者十之一二。”明人林希元在《林次崖先生文集》中寫道:“今天下之民從事於商賈技藝遊食者,十而五六。”明人何良俊在《四友齋叢說》中寫道:“昔日逐末之人尚少,今去農而改業為工商者,三倍於前矣。昔日原無遊手之人,今去農而遊手趁食者,又十之二三矣。大抵以十分百姓言之,已六七分去農。今一甲所存無四五戶,則空一裡之人,奔走絡繹於道路。誰復有種田之人哉。吾恐田卒污萊,民不土著,而地方將有土崩瓦解之勢矣。可不為之寒心哉。”今天所謂的空心村情形,在當時東南沿海已經很普遍。明末東南的經濟和社會結構發生瞭巨大變化。江南開始大量種桑養蠶,生產絲綢和棉佈,福建開始大量種茶,而廣東人則熱衷種甘蔗,江西人不但做瓷器,還生產靛青等染料供應蘇杭,長江上遊的湖北四川則生產糧食供應東南。據當年歐洲傳教士記載,僅松江一地(現上海和蘇州)就有20萬織佈工人和60萬紡紗工人。南京地區,眾多陶瓷廠每年要生產100萬件精美瓷器。江浙地區,每年能生產出6億匹棉佈。海外貿易更是浩浩蕩蕩。以福建人和廣東人為主的海外貿易商往來穿梭於南洋各地,與世界各國的商人貿易。崇禎自殺前的72年間,僅福建泉州的月港就駛出1086艘船,到達呂宋的馬尼拉。拖去的是生絲和絲織品,拉回來的是墨西哥銀元。明末在局部地區開始瞭工業化和城鎮化,像蘇州、揚州、廣州、泉州、重慶、臨清、漢口等城市,就是因商業貿易的發達而日益富庶繁華。100多年後亞當·斯密說的“社會分工”,李嘉圖說的“比較優勢”等西方經濟學的基本規律和現象,在當時的中國已經出現。然而,明末城市化的根本動力,是中國的白銀本位貨幣制度與美洲銀礦新發現,兩者共同形成對中國大規模的白銀輸入,手工業品出口換取白銀是東南城鎮興起的原因。自1550年代中歐海路開通至1800年代,中國保持巨額貿易順差達兩個半世紀之久,這在世界貿易史上實屬罕見。葡萄牙學者馬加良斯·戈迪尼奧的研究表明,日本白銀的絕大部分產量和美洲白銀的一半產量流入瞭中國,數量十分龐大,因此他將中國形容為一個“吸泵”,形象地說明中國明清吸納瞭當時全球的巨量白銀。詭異的是,白銀在中國成為本位貨幣,根本原因還是中國政府的全力支持,而不是其本身的價值。正如美國學者蘭德.瑞的觀點,人人都接受政府發行的紙幣,是由於政府接受這些紙幣作為稅賦支付的意願。白銀和紙幣實質上沒有區別。1567年,明朝隆慶元年,朝廷宣佈開放海禁和“銀錢兼使”法令:民間到海外做生意以及大傢用白銀當貨幣,都不算違法。1581年,張居正在全國推行“一條鞭法”,這個改革的核心就是簡化瞭過去的田賦、徭役和各種雜稅的征收辦法,將這些統一折成銀兩征收。從此,白銀真正成瞭中國貨幣的主角。當所有的稅收都要通過銀兩繳納的時候,人們就不會再種植稻米而是種植經濟作物,所以到瞭明末江南人的口糧需要湖廣供給,大面積的田地種植的是棉、麻、桑樹和茶葉。對於普通農戶,既然可以用銀兩繳稅,那麼在一定程度上也無需再跟土地發生關系,可以將土地賣掉或者租給他人耕種,然後自己進入城市靠打工獲取銀兩。農村人口在減少,城市人口在增加。美洲廉價白銀的發現與張居正的稅收政策共同制造瞭明末中國對外貿易大規模的商品凈輸出和白銀凈流入;白銀流入效應確實解決瞭中國經濟發展的歷史痼疾通貨緊縮,使整個經濟體系高速運轉起來,並帶來瞭大規模的城鎮化。但是,商品、勞動成果大量輸出,白銀通貨的流入並沒有購入相對應的國際貿易產品,貨幣大量增加而資源、產品大量減少,逐漸形成國內通貨膨脹。通貨膨脹實際上是對窮人、小生產者生存能力的剝奪,而匯集為工商特權利益者的超額利潤。李憲堂認為:“正是白銀,使統治者加大瞭對下層民眾剝奪的強度,助長瞭聚斂和剝削的水平,以前所未有的速率消耗著社會成長的機能。白銀推動著經濟的輪子飛轉,像抽水機一樣把底層的財富抽向高處,階級與地區之間的貧富分化空前加劇,基層民眾尤其是白銀灌溉不到的邊緣地區民眾陷入一貧如洗的境地,遂使‘資本主義萌芽’的核心區因為得不到支持而迅速枯萎,最終導致整個民族在經濟上淪為西方的附庸。”陰差陽錯形成的白銀流入機制,使得東南對外貿易地區不自覺地成為貨幣輸入的吸管,其獲利建立在內地受損的基礎上,並形成瞭這些地區歷史悠久的買辦傳統。明末不同地區與行業獲取白銀的能力不同,引起地區差距與貧富差距惡化,經濟外向型的東南地區還好,白銀惠及不到的西北地區情況則差,這也是民變為什麼從西北爆發的原因之一。歷史教訓必須吸取。中國過去10年的城市化運動和明末非常類似。佈雷頓森林體系的瓦解與1990年代開始實施的經濟政策共同制造瞭10年外匯儲備的巨額累積,並形成沿海城市化。1994年外匯體制改革、2001年中國加入WTO、沒有限制地引進外國直接投資是這些政策的主要內容。如果有不同,那就是白銀儲量有限、西班牙人獲得白銀還是有成本的。異曲同工的是,今天美國QE大量印鈔,美國QE2購買6000多億美元的國債,同期中國外匯儲備則增加5000多億美元。我國出口導向型工業因為早期國傢政策和地理因素多集中在沿海地區,中央銀行所投放的基礎貨幣主要被沿海地區獲得,變成企業利潤、政府稅收、員工工資。集聚效應形成沿海地區相對於其他地區的土地級差。沿海土地和其他資產得以高估價,在市場化銀行體制下又能獲得信貸優勢。理解這些機制,才能明白瘋狂吸納內陸勞動力、依靠制造業出口紅利振興的珠三角和長三角是怎大內區房貸試算麼回事,才能明白為什麼具有農業比較優勢的珠三角、長三角今天地面全部硬化瞭。一個國傢的基礎貨幣能夠自主收放,乃是貨幣主權的根本體現,乃是主權信貸運行的前提,主權信貸原理用一句話概括就是自我印鈔搞經濟建設。能夠根據經濟發展和其他工作的需要自主發行與回收人民幣,即主動發行基礎貨幣替代原來靠外匯占款發行的那部分,以平衡的方式擠壓熱錢、外資出境,逐步使外匯儲備降低和消滅,降低外資比例。這樣,我國城鎮化的動力不再是美元流入,從而健康發展。 土地制度與城市化我國土地革命大致實現瞭地租均享。農村經過建國後的集體化建立的是村社土地制度。中國農村村社體制、城市單位體制自然實現瞭資本與地租的社會化,消滅瞭私人競爭性獲得地租的激勵,住房不是靠“攢”,而是靠“等”,農村等到18歲,城市等到資歷夠。新中國土地制度對於我們工業化、城市化成就的意義,被嚴重低估瞭。近10年我國經濟社會問題,很大程度上源於城市土地政策。我國當前城市土地名義上是國有制,僅出讓70年使用權。政策上沒有征收土地權利保有稅、房地產交易利得稅。目前我國實行的土地批租制,本質上是通過預收50~70年的地租來回收部分的未來土地增價,用於市政建設。但是沒有人能夠預測未來50~70年的市政建設投資及其導致的土地增價。通過“招拍掛”批租土地也無法做到公平地回收土地增價,而且預收地租還必然通過抬高地價而抬高房價。經濟迅速發展,工業化城市化使得勞動者創造的社會財富流向並集中於經濟區位好的城市及其郊區,使這些地區土地及房產市場價值暴增。在這些地區擁有土地及房產(產權)的當地居民,會在土地的商業化開發中不勞而獲,一夜暴富。我國城市土地政策導致土地級差地租為少數人占有,土地利用受到嚴重的行政幹預,並且形成瞭掠取和占有地租的社會激勵機制。這樣的激勵機制非常不利於產業升級,也無法發展社會內需。我國當前的土地財稅政策造成瞭地租分配的極端不平等和居民稅收負擔的極端不公平,城市土地增值收益為少數人掠取,地價越來越高使城市化先來者與後來者之間的稅收負擔極不均衡。這種情況下,必須針對事實上獲取瞭較大地租的土地權利征稅。地租分配乃是比政體更基本的制度,獲得地租究竟是身份性權利還是財產性權利,土地是否可以投資能從根本上影響政體的穩固。一旦形成土地食利集團,社會矛盾將無法化解,經濟發展將陷入鎖死的困局中,我國目前正走向這個趨勢。香港是一個活生生的例子,根據聯合國開發署2009年的報告,以0至100分計算,香港的基尼系數達到43.4,是報告中貧富差距最大的先進經濟體,這與香港的土地出售、資產大鱷紛紛進軍房地產密切相關。香港的經濟發展、社會穩定甚至法治成就都將毀於其土地制度。城市化中的土地資本化過去10年我國城市化中的一個現象是土地極度資本化。地租和土地增值收益歸占有者,銀行成為土地當鋪。個體來看,土地資本化可以獲得資金,但從整個社會看,土地資本化卻造成資本短缺。地價是社會財富的耗散,掠取地租的競爭是經濟發展的內耗,高地價是市場經濟或資本主義良性發展的桎梏。我國最近10年的城市化,由於社會成員普遍需要攢錢買地,所以內需更加不振。胡如雷在《中國封建社會形態研究》中認為,我國秦朝之後土地買賣的存在是地價存在的基礎,而地價的存在本身是一個巨大的浪費。對於那些購買土地發展成自耕農的農民來說,地價占去瞭他們一筆相當可觀的財富,這部分財富本來是可以用於生產墊支的。希望上升為自耕農的佃農,也會把一定的經濟力量儲備起來,以便支付地價,從而減少瞭他們的生產墊支。地價的較早出現,是我國舊時代特有的一個經濟浪費現象。當土地金融為主導時,中小型實體企業必然資金緊張。隻有銀根極度寬松,發生大水漫壩,資金才流入實體企業;銀根稍緊,緊縮的就是實體中小企業。中國中小企業資金困難,還有一個原因,那就是存在房地產泡沫。在過去房地產價格大幅上升時期,運作一個中小企業,還不如把資金投資房地產,於是出現瞭許多炒房團。而現在資金困難的主要地區,也就是炒房團曾經比較流行的地區。房地產泡沫導致中小企業資金困難,在世界其他地方也出現過。商業銀行與土地資本化結合一定造成資產泡沫,造成的金融風險是系統性的,合理的臺賬管理放貸風險倒是個別性的。土地信貸擴大具有自我加強的機制,土地價格評估部分取決於其他土地的抵押貸款,即因為抵押而漲價,因為漲價而更大抵押,相互加強。此種風險是系統性的,一旦資金源頭斷絕很容易導致整體斷裂。索羅斯告訴瞭我們這種自我毀滅的機制的原理。相反,以企業盈利前景評估的貸款,固然有概率上的微觀風險,總會有經營失敗者因此總會有銀行壞賬,但這不是系統性風險,不存在宏觀上的風險。土地非資本化,乃是一個社會健康發展的根本前提。中國需要的是城市土地去資本化。通過不動產交易的利得稅(最低是獲利的75%),還有遺產稅、贈與稅、房產稅,國有及公共事業單位擁有房地產而為其資深成員提供居住權(配偶去世則收回),建立地租公平分配、土地合理利用的土地制度,從根本上消除瞭私人競爭性獲得地租的激勵。概括來說,資本社會化與地租社會化有兩個辦法,村社法(或共同體法)與稅收法,稅收法尤其要重視投資利得稅與遺產稅。兩個辦法根據具體情況並用。實行完善的土地權利稅,使得級差地租不會聚集到私人手裡。這種情況下,住房是純粹的消費品,一個制造業的技術工人作為中位勞動者,在中等城市獲得中等住房非常輕松。這樣,城市土地地權盡管可以抵押,但抵押的價值甚低。消除高地價,將使銀行回到臺賬管理放貸的正確道路上。土地資本化的前提是土地權利(所有權或使用權)自由交易,但地租被競爭性掠取的程度決定土地資本化的深度。如果安排適當的土地權利稅(高額的轉讓利得稅與保有稅)這樣縱然土地自由交易,但土地資本化的程度有限,即經濟體系中的信貸資金不可能主要靠土地為中介(土地抵押)產生。中國通過多種機制使國有土地去資本化後,所謂集體土地的不平等待遇問題將不存在。土地資本化根本不可取,所以城市土地去資本化才是正路。釋放城鎮化帶來的內需潛力,解決城鄉二元結構和城市內部二元結構對發展的影響問題,如果不在根本上打擊土地食利,僅憑建設保障性安居工程,完全是癡人說夢。新加坡的保障房是村社邏輯,而非救濟邏輯。新加坡類似於一個大村社,其保障房邏輯和按成員權分配宅基地的村社類似。隻有小范圍的城市共和國才宜采用這種制度,針對本國公民搞保障房是可以的。在大國,非農土地的地租分配問題更加復雜。城市化中,人們由面上居住到點上居住,出現不同的集聚點,由此形成由中心區域到邊緣區域土地價格逐級落差的情況,而且形成不同地塊、不同城市土地之地租差距,較之農地間差距,遠不可同日而語。所以,應主要靠稅收實現 “均占地價、增值歸公”,而不能直接為每人保障同等面積住房。所謂中國未來幾十年最大的發展潛力在城鎮化,推進城鎮化為發展著力點,會出現什麼結果?如果在各方博弈之下,動力還是地租競逐,深化中國已有的土地食利經濟模式,資本下鄉圈占農田,資本繼續掠取城市土地增值收益。那麼貧富差距將更加惡化,內需更加萎縮,當未來中國中下層可能當月薪水買不下當月米時,那麼社會動亂就不僅是可能性而是現實性瞭。

檢討美元流入與土地食利的城市化運動

新聞來源http://news.hexun.com/2013-01-14/150141645.html

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